Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Diese beiden Rechnungen gehören zur Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht zum Mietverhältnis. Der Wirtschaftsplan sagt vorher, was jeder Eigentümer zahlen soll; die Jahresabrechnung stellt hinterher fest, was tatsächlich angefallen ist.
Warum das nicht dieselbe Rechnung ist wie die Nebenkostenabrechnung
Beide verteilen Kosten über dieselben Verteilschlüssel – das ist der gemeinsame Kern. Der Ablauf ist aber ein anderer: Die Nebenkostenabrechnung teilt den Anteil einer Einheit taggenau zwischen den Mietverhältnissen auf, die in ihr lagen. Eine Eigentümergemeinschaft hat keine Mietverhältnisse, und der Eigentümer wechselt nicht unterjährig, sondern mit dem Grundbuch.
Wirtschaftsplan
Der Wirtschaftsplan rechnet aus, was jeder Eigentümer im Jahr und im Monat an Hausgeld zu zahlen hat.
- Die geplanten Kosten des Jahres werden je Position über ihren Verteilschlüssel auf die Einheiten verteilt.
- Je Eigentümer ergibt sich daraus der Jahresbetrag.
- Daraus wird der monatliche Betrag abgeleitet.
Eine Gemeinschaft verteilt nach denselben Maßstäben wie ein Vermieter – nur auf Eigentümer statt auf Mieter.
Jahresabrechnung
Die Jahresabrechnung stellt die tatsächlichen Kosten des Jahres dem gegenüber, was die Eigentümer gezahlt haben.
Gerechnet wird gegen das Gezahlte, nicht gegen das Vorgeschriebene
Das ist der Unterschied, der am häufigsten überrascht: Ein Eigentümer, der drei Monate nicht gezahlt hat, bekommt eine entsprechend höhere Nachzahlung – sein Rückstand verschwindet nicht in der Abrechnung, sondern taucht dort auf.
Was es steuert
| Was | Wo |
|---|---|
| Einheiten mit Fläche und Miteigentumsanteil | Einheit |
| Objekt und Gebäude | Objekt · Gebäude |
| Die Verteilschlüssel | Nebenkosten |
| Verwaltungsverträge der Gemeinschaft | Verwaltung |
Was schiefgehen kann
Ein Eigentümer fehlt in der Rechnung
Seine Einheit hat für den verwendeten Schlüssel keinen Wert – meist fehlt der Miteigentumsanteil. Ohne Bezugsgröße lässt sich kein Anteil bilden.
Die Nachzahlung ist höher als erwartet
Gerechnet wird gegen das tatsächlich Gezahlte. Ein Rückstand aus dem Jahr erhöht die Nachzahlung – siehe den Hinweis oben.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung weichen stark voneinander ab
Das ist der Normalfall und ihr Zweck: Der Plan ist eine Vorhersage, die Abrechnung die Feststellung. Große Abweichungen sprechen für eine Kostenposition, die im Plan zu niedrig angesetzt war – nicht für einen Rechenfehler.