Mietverhältnisse

Ein Mietverhältnis verbindet eine Einheit mit einem Mieter, für eine Laufzeit und zu vereinbarten Konditionen. Aus ihm ergibt sich alles Weitere: was monatlich vorgeschrieben wird, was am Jahresende abgerechnet wird und was bei Auszug zurückgezahlt wird.

Konditionen – die eigentliche Rechengrundlage

Nicht der Vertrag als Ganzes wird berechnet, sondern seine Konditionen: Grundmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Heizkostenvorauszahlung, Stellplatz und was sonst vereinbart ist. Jede Kondition hat einen eigenen Zeitraum.

Das ist der Grund, warum eine Mieterhöhung zum 1. Juli keine Vertragsänderung braucht: Die alte Kondition endet, die neue beginnt, und die Sollstellung rechnet den Monat automatisch anteilig.

Offener Anfang, offenes Ende

Ein unbefristetes Mietverhältnis und eine unbefristete Kondition sind der Normalfall. Fehlt ein Enddatum, gilt die Kondition weiter – sie muss nicht jährlich verlängert werden.

Mietanpassung

Wie weit eine Miete steigen darf, hängt von der vereinbarten Art ab. Das Modul rechnet den zulässigen Betrag aus und sagt, was ihn begrenzt hat – diese zweite Angabe ist die wichtigere, denn sie ist es, die Sie dem Mieter gegenüber begründen.

Deutschland

Art	Grundlage	Was gerechnet wird
Indexmiete	§ 557b BGB	Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Staffelmiete	§ 557a BGB	Die Stufen stehen in Euro im Vertrag – es wird nicht gerechnet, sondern die fällige Stufe ermittelt.
Vergleichsmiete	§ 558 BGB	Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, mit den dort geregelten Fristen und Kappungsgrenzen.
Modernisierung	§ 559 BGB	8 Prozent der Kosten im Jahr, gedeckelt je Quadratmeter.

Österreich

Art	Grundlage	Was gerechnet wird
Richtwertmietzins	§ 16 Abs 2 MRG	Ausgehend vom Richtwert des Bundeslandes, mit Zu- und Abschlägen. Für die Ausstattungskategorien A, B und C.
Kategoriemietzins	§ 15a Abs 3 MRG	Der Kategoriebetrag je Quadratmeter.
Angemessener Mietzins	§ 16 Abs 1 MRG	Ohne die Beschränkungen der Absätze 2 bis 5.

Das Ergebnis ist eine Rechnung, keine Rechtsberatung

Das Modul rechnet nach den genannten Vorschriften und nennt die begrenzende Regel. Ob die Voraussetzungen im Einzelfall vorliegen – etwa ob ein Mietspiegel anwendbar ist oder eine Modernisierung als solche gilt –, entscheidet es nicht.

Kaution

Für die Kaution gilt § 551 BGB, und das Modul prüft beide Regeln der Vorschrift:

Die Höhe darf höchstens das Dreifache der Nettomiete betragen – also der Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Deshalb wird die Grundmiete herangezogen und nicht das, was der Mieter monatlich überweist.

Die Zahlung darf der Mieter in drei gleichen Monatsraten leisten; die erste wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Bei Auszug

Die Abrechnung der Kaution folgt zwei Regeln, die in der Praxis oft übersehen werden:

• Die Zinsen gehören dem Mieter. Sie werden der Kaution hinzugerechnet, nicht einbehalten (§ 551 Abs 3 BGB). Eine Abrechnung, die sie stillschweigend weglässt, sieht plausibel aus und ist trotzdem angreifbar.
• Abzüge über der Kaution verschwinden nicht. Sie mindern die Rückzahlung nicht unter null, sondern bleiben als Forderung offen. Die Kaution deckt einen Anspruch – sie begrenzt ihn nicht.

Was es steuert

Was	Wo
Einheiten, auf die sich Mietverhältnisse beziehen	Einheit
Gebäude und Objekt darüber	Gebäude · Objekt
Verwaltungsverträge	Verwaltung
Monatliche Vorschreibung	Sollstellung
Jahresabrechnung der Nebenkosten	Nebenkosten

Was schiefgehen kann

Eine Kondition wird nicht berechnet

Sie liegt außerhalb des abgerechneten Zeitraums. Prüfen Sie Beginn und Ende der Kondition – nicht die des Mietvertrags.

Die Mieterhöhung fällt niedriger aus als erwartet

Das Modul nennt die begrenzende Regel. Bei der Indexmiete ist es meist die Jahresfrist, bei der Vergleichsmiete die Kappungsgrenze, bei der Modernisierung die Deckelung je Quadratmeter.

Die Kautionsprüfung weist den vereinbarten Betrag zurück

Dann liegt er über dem Dreifachen der Nettomiete. Häufige Ursache: Es wurde mit der Gesamtmiete einschließlich Vorauszahlungen gerechnet.